Mentre a livello globale gli investimenti immobiliari alberghieri nel 2022 hanno subito una leggera flessione (-1,5%), e in Europa sono rimasti sostanzialmente stabili – assestandosi su un fatturato di 20,5 miliardi di euro -, in Italia hanno registrato una crescita rilevante con +40% rispetto all’anno precedente, pari a fatturato di 3,5 miliardi di euro. È quanto si evince dal “Rapporto 2023 sul mercato immobiliare alberghiero” presentato a Milano durante la quinta edizione di Hospitality Forum, organizzato da Scenari Immobiliari insieme a Castello SGR.
All’evento si è parlato anche di segnali di rallentamento degli investimenti nel nostro Paese nella seconda parte dell’anno a causa del rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce e del conseguente atteggiamento attendista da parte degli investitori. Sono state messe in luce inoltre alcune criticità del nostro sistema ricettivo: strutture alberghiere che necessitano di essere svecchiate, dimensione media degli hotel di 33 camere, incidenza delle catene ancora molto bassa.
“La crescita del fatturato generato dal mercato immobiliare alberghiero italiano nel 2022 – ha dichiarato Giampiero Schiavo, AD di Castello SGR – è senza dubbio un segnale incoraggiante. Ma l’inflazione e i tassi piuttosto alti frenano gli investitori”. Vista l’incertezza che caratterizza questo momento storico, secondo Schiavo è “necessario che tutti gli attori del mercato continuino ad impegnarsi soprattutto su due direttrici: rendere maggiormente attrattivo l’intero territorio nazionale, anche attraverso un rafforzamento delle infrastrutture, e continuare a rinnovare il patrimonio alberghiero italiano per essere maggiormente attrattivi sul versante del turismo internazionale”.
Schiavo ha sottolineato anche che l’Italia ha svariati punti di forza, “siamo il Paese con la maggior presenza di destinazioni luxury; Cortina è nel radar di tutti i principali brand internazionali grazie all’effetto Olimpiadi, mentre a Roma apriranno oltre duemila camere super lusso nei prossimi 24 mesi… una grande sfida per tutti e un modello replicabile in molte altre destinazioni”.
Per assicurare un futuro al nostro comparto turistico-ricettivo secondo il ceo di Castello SGR è quindi cruciale puntare sulla destagionalizzazione e sulla riqualificazione delle strutture che negli ultimi due anni hanno registrato una crescita dell’ADR pari al 120 per cento, “prezzi che non saranno più sostenibili se la qualità delle strutture non sarà adeguata”. Strategico inoltre il rispetto dei criteri ESG – dall’efficienza energetica a una gestione del personale che aumenti la capacità di attrarre le risorse umane, con stipendi adeguati agli standard internazionali. Auspicabile, sempre secondo Schiavo, anche la ricerca di un equilibrio fra i grandi brand internazionali e gli operatori locali che portano avanti le tradizioni e l’autenticità dell’hospitality italiana.
L’evoluzione dell’hospitality
Secondo l’ultimo Rapporto di Scenari Immobiliari, nel Belpaese il mercato immobiliare alberghiero nel 2022 ha registrato un calo del 7% del volume di investimenti rispetto all’anno precedente attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro, nonostante un incremento del fatturato complessivo rispetto al 2021. Nel 2022 la nostra offerta ricettiva è cresciuta dell’1% rispetto al 2021, con un +7% dei 5 stelle e 5 stelle lusso, un +3% dei 4 stelle e 4 stelle superior e una contrazione del numero di 1,2 o 3 stelle.
Le allocazioni degli ultimi 18 mesi hanno riguardato poco più di 80 strutture ricettive
3 stelle (26% circa), 4 stelle (41%) e 5 stelle (32% circa), rilevate dal mercato. Solo nel corso del 2022 gli investimenti hanno interessato più di 4000 camere. Una parte delle transazioni ha continuato a interessare location consolidate come Milano, Roma, Venezia mentre le altre hanno agito in città secondarie e ambiti territoriali periferici potenzialmente attrattivi con un turismo prevalentemente leisure e un andamento stagionale.
A livello nazionale il numero di strutture risulta pari a oltre 33 mila unità, una quota riguarda
120 mila appartamenti privati gestiti da società strutturate in maniera professionale mentre la
porzione più consistente, 465 mila appartamenti, riguarda immobili di proprietà di privati
immessi sul mercato della locazione breve con gestione autonoma.
Le previsioni di incremento dei contratti per gli affitti brevi, a due cifre per molte delle località in cui il settore si sta maggiormente sviluppando, evidenziano un forte interesse per questo segmento.
