Gli investimenti nell’alberghiero italiano: le previsioni per il prossimo triennio

Il 2020, annus horribilis per il mondo della ricettività, è ormai lontano e gli investimenti nel settore alberghiero in Italia stanno aumentando. Il dato è emerso durante i lavori dell’Hospitality Forum, che si è svolto a Milano l’8 luglio, organizzato da Castello Sgr e Scenari Immobiliari, l’Istituto indipendente di studi e di ricerche che analizza i mercati immobiliari, e in generale, l’economia del territorio in Italia e in Europa.

Il Baglioni Hotel Luna a Venezia

Secondo le analisi condotte da Scenari Immobiliari questi investimenti sono in procinto di triplicarsi nei prossimi tre anni e toccare i 23 miliardi di euro nel 2023. Vanno in questa direzione le intenzioni dei gestori, raccolte con un ampio sondaggio nelle scorse settimane. Nelle scelte internazionali per gli alberghi di alta gamma l’Italia si colloca al secondo posto, dopo la Francia. Gli obiettivi degli investitori sono infatti molto precisi in quanto a target: la metà punta a alberghi cinque stelle urbani oppure a resort di lusso in zone marine o di montagna.

I relatori hanno messo in luce diversi aspetti del momento attuale, ricostruendo lo scenario e il mercato.

Giovanni Maria Benucci (Fabrica SGR): “Agli occhi degli investitori istituzionali il ‘brand Italia’ ha mantenuto la propria capacità attrattiva anche durante la pandemia, prova ne siano le transazioni capital market in ambito alberghiero del 2020. L’industria del turismo, fortemente impattata dalle restrizioni, si prepara ad una stagione di rilancio nel solco della transizione verde e della sostenibilità ambientale, grazie anche all’imponente piano di sviluppo previsto dal PNRR. Il momento è quindi particolarmente propizio all’avvio di iniziative real estate, tanto che registriamo la costante crescita di interesse da parte di investitori ed operatori stranieri, che stanno pesantemente intervenendo nel settore per cogliere l’opportunità”.

Riccardo Serrini (Prelios): “Il mercato alberghiero deve riuscire a sfruttare questa fase di profondo cambiamento data dalla pandemia, per potere affrontare i problemi strutturali, di dimensione e di offerta, che hanno sempre contraddistinto il settore. Mi riferisco soprattutto alle decine di migliaia di alberghi a gestione familiare, che non possono superare lo shock senza pensare a mettere in comune gestione e servizi, creando nuove catene. Le opportunità di investimento non mancheranno, anche in via indiretta tramite il credito, e concorreranno alla crescita di un settore che pesa il 13% del PIL e ha avuto pre-covid tassi di crescita media di oltre il 2% medio annuo”.

 

Paolo Bottelli (Kryalos): “L’interesse per il settore alberghiero rimane alto, soprattutto per gli investimenti opportunistici, pur a fronte di un calo del turismo. L’attenzione degli investitori si concentra sui segmenti luxury, resort, hotel lifestyle e soluzioni ibride, in grado di diversificare le fonti di reddito, e sempre più brand internazionali guardano alle strutture italiane perché il nostro Paese è considerato molto appetibile come meta turistica. Non è semplice, tuttavia, trovare il prodotto adatto che in questo periodo potrebbe essere riqualificato per arrivare sul mercato alla piena ripresa del settore nel 2022. Gli investimenti in questa asset class risentono di tempistiche medie molto lunghe, in quanto spesso gli asset sono di proprietà di privati che non possiedono la documentazione necessaria per effettuare due diligence accurate, e necessitano di importanti lavori di riqualificazione e ammodernamento. I cambiamenti che si stanno verificando nei consumatori e nelle loro attitudini portano alla necessità di individuare modalità innovative per ingaggiare, attrarre, gestire i viaggiatori e soddisfare il loro desiderio di leisure travel. A tal fine, è fondamentale rinnovare l’offerta presente sul mercato, soprattutto nelle grandi città, e allo stesso modo servono interventi volti ad incrementare il livello di attrattività del sistema culturale e turistico italiano attraverso la modernizzazione delle infrastrutture. Bisognerebbe utilizzare questo periodo di transizione per prepararsi alla nuova fase di prosperità, approntando investimenti di diversa natura, con la finalità di migliorare le proprie performance ed essere pronti ad accogliere e gestire il viaggiatore del futuro, nella consapevolezza che la cultura italiana e il turismo sono elementi fondamentali per la crescita e lo sviluppo dell’intero Paese.

Francesco Calia (CBRE Hotels): “Il settore alberghiero italiano sta registrando trend di mercato simili agli altri Paesi Europei con una progressiva e lenta ripartenza e buone prospettive per la stagione estiva entrante. I volumi di investimento risultano in calo del 50% circa nel primo trimestre del 2021 rispetto allo stesso periodo del 2019 pre-Covid, dato migliore rispetto alla media Europea del -60%. Questo evidenzia il forte interesse ad investire nel mercato alberghiero italiano con una disponibilità di capitali che è quasi raddoppiata nell’ultimo biennio. La limitata carenza di prodotto e la tradizionale frammentazione del mercato alberghiero in Italia fa sì che le transazioni alberghiere siano ancora molto rarefatte ma eseguite a valori prossimi a quelli guida. In Europa oltre il 70% delle transazioni dell’ultimo anno si è concluso a prezzi in linea o addirittura superiori al prezzo target. Stessa tendenza è replicata in Italia. Infatti, nel nostro Paese, come in Europa, i prezzi di vendita sono guidati dalla elevata domanda di investitori che non trova prodotto in cui convogliare capitali, per cui riteniamo che questo sia il momento giusto per vendere”.

Dario Leone (Cushman & Wakefield): “Il settore dell’hospitality, fortemente penalizzato dalla pandemia, si sta preparando al rimbalzo; più veloce per le destinazioni leisure, più lenta per il segmento business, dove pesa l’incertezza legata al diffondersi di politiche di smartworking. Rimane ugualmente alto l’interesse nel settore da parte di investitori che prenderebbero in considerazione le opportunità d’investimento alberghiere applicando uno sconto sul prezzo pre-covid moderato (pari o inferiore al 15%)”.

Marco Zalamena (EY): “Il mercato alberghiero italiano continua ad attrarre forte interesse da parte degli investitori, nel primo semestre 2021 abbiamo registrato transazioni per oltre mezzo miliardo di euro per un totale di oltre 2.200 camere compravendute. Nonostante gli investimenti siano sempre concentrati sulle 4 piazze principali (Milano, Roma, Firenze e Venezia) che rappresentano il 70% dei volumi, assistiamo ad un crescente interesse per le destinazioni leisure che si sono dimostrate più resilienti durante il Covid con una forte domanda domestica”.

Luca Boccato (HNH Hospitality): “L’uscita del nostro settore dalla fase più grave della pandemia non deve indurre operatori e investitori a dimenticare quanto accaduto e qualche importante lezione. Gli operatori non possono pensare che il mondo post Covid sarà identico a quello che abbiamo lasciato. Alcuni dei cambiamenti causati si consolideranno nel processo di evoluzione nella definizione del prodotto turistico. Anche gli investitori, tuttavia, dovranno fare propria qualche importante lezione. Il premio al rischio attribuito ad operatori e brand deve differenziarsi maggiormente per portare ad una più efficace allocazione delle risorse tra i diversi progetti.”

Valerio Duchini (B&B Hotels Italia): “Il settore alberghiero, impattato dalla pandemia, continua a rimane un asset strategico che attrae gli investitori nazionali ed internazionali. Negli ultimi mesi si evidenzia una ripresa del mercato, con picchi di performances attesi durante la stagione estiva e i primi mesi autunnali. Il comportamento dei consumatori faciliterà lo sviluppo di prodotti innovativi e gli aspetti ambientali, sociali e di governance diventeranno un ambito di crescente interesse per il mercato dell’hospitality in Italia. Come B&B Hotels ci proponiamo come valida soluzione per tutti coloro che si ritrovano con hotel o immobili inutilizzati che a causa degli stravolgimenti economici rischiano di rimanere invenduti o giacenti. Lo sviluppo per B&B Hotels rimane una delle priorità e confermiamo la nostra pipeline di oltre dieci aperture sul territorio nazionale nel 2021. Ad oggi stiamo registrando un’occupazione media del 65% su catena, con circa 71% di clientela nazionale. La percentuale di viaggiatori legati al mondo business è la maggioranza, ma non mancano segnali di ripresa del segmento leisure sia nelle destinazioni primarie che secondarie (come Cremona, Mantova, Savona etc). Quest’ultime sono di fondamentale importanza e danno ulteriore valore alla nostra Penisola che detiene il 78% del patrimonio culturale mondiale”.

Valerio Fonseca (DoveVivo): “Dal mio punto di osservazione, il mercato alberghiero italiano in questo momento avrebbe bisogno di un intenso processo di consolidamento per creare nuovi big players e aumentare la dimensione di quelli esistenti. A mio avviso sarebbe inoltre opportuna la fuoriuscita dal mercato di una parte di quell’offerta non più adeguata agli standard qualitativi e di servizio richiesti ad oggi dal mercato”.

Ezio Indiani (Dorchester Collection): “Il Principe di Savoia incomincia a vedere la luce in fondo al tunnel. L’ occupazione camere resta in modo significativo al di sotto dei livelli pre- Covid, ma, nelle ultime settimane abbiamo visto dei discreti miglioramenti. La clientela individuale ha parzialmente iniziato a viaggiare. Purtroppo rimane fermo il comparto MICE ovvero i Meetings, Incentivi, Congressi e fiere. Visti i tempi di programmazione di questo importante mercato, prevediamo una parziale ripresa nella seconda parte dell’anno prossimo, 2022”.

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